Будет интересно

Объекты недвижимости на чужом земельном участке

Объекты недвижимости на чужом земельном участке

Таким образом, у собственника недвижимости имеет место возникновение права постоянного бессрочного пользования в силу закона.

Рассмотрим, как может возникнуть ситуация, когда у земельного участка и недвижимости разные собственники. С учетом п.1 и п.4 ст. 35 Земельного кодекса, очевидно, что в результате сделки с объектом недвижимости такая ситуация невозможна. Земельный кодекс ввел императивный запрет на отчуждение строения земельного участка без объекта недвижимости и объекта недвижимости без земельного участка, если данные объекты принадлежат одному собственнику. Очевидно, что несовпадение собственников объекта недвижимости и земельного участка возможно в том случае, когда на объект недвижимости возникает первоначальное, а не производное право собственности.

Объект недвижимости на чужом земельном участке

Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако, обращаясь к ст. 35 ЗК РФ, мы видим данный принцип «в перевернутом» виде: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Данная норма практически дублирует нормы ст.

Объекты недвижимости на чужом земельном участке


Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.

Простое товарищество. Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т. д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления № 54).

На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Объекты недвижимости на чужом земельном участке в 2018

Вниманиеattention
Тем не менее, и Земельный и Гражданский Кодекс устанавливают один и тот же принцип — права на землю следуют за правами на объект недвижимости, а не наоборот.

Данные нормы продиктованы фактически сложившейся экономической ситуацией. Возможность иметь земельные участки в частной собственности появилась только с 01.01.1991 года — с вступлением в силу Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». На сегодняшний день основная масса земель, на которых расположены приватизированные или вновь построенные здания, строения, сооружения — государственные или муниципальные.


Естественно, что при таких обстоятельствах применение принципа — недвижимость следует судьбе земельного участка — невозможно.

Статья 36 ЗК РФ достаточно четко прописывает процедуру оформления прав на земельные участки собственниками зданий, строений, сооружений.

Объекты недвижимости на чужом земельном участке находящемся

По смыслу пункта 4 постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормамиГражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п.

Недвижимость на чужом земельном участке

Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст.

712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.

Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект — это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект.

Недвижимость на чужом земельном участке как обеспечить проход

Данная ситуация регулируется ст.272 ГК: при прекращении права пользования земельным участком собственником постройки, право на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

На основании п.3 ст.129 ГК, земля может отчуждаться (например, продаваться, передаваться в дар или т.п.), равно как и переходить от одного к другому лицу разными способами в той мере, в соответствии с законами о земле. При этом, согласно п.2 ст.555 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Недвижимость на чужом земельном участке соглашение

Инфоinfo
Такая точка зрения присутствует, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11.

Таким образом, по нормам гражданского кодекса в отношении взаимосвязи правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно сделать такой общий вывод. Если земельный участок или иной объект недвижимого имущества, расположенный на нем, отчуждается собственником и того, и другого, то необходимо отчуждать И ТО, И ДРУГОЕ. В ряде случаев. Однако, как говорят, дьявол кроется в деталях.


А детали таковы, что в некоторых случаях все же… можно отчуждать или одно, или другое – по отдельности.

Не говоря уже о ситуации, когда лицо имеет право собственности на что-то одно (или на землю, или на постройку, к примеру).

Важно, что, продавая объект недвижимости (например, здание, сооружение), продавец (за исключением некоторых случаев, опять же) продает и соответствующую часть земельного участка, необходимого для его обслуживания — это следует из норм Гражданского кодекса. Да, ТОЛЬКО ЭТУ часть, а вовсе необязательно – весь участок ПОЛНОСТЬЮ.

Кроме того, надо сказать, что в гражданском кодексе нередко идет отсылка на «если иное не предусмотрено законом» (в частности, земельным кодексом). Поэтому, в любом случае, следует руководствоваться земельным кодексом, применяя гражданский кодекс лишь в тех ситуациях, которые не оговорены земельным правом.

Кроме того, можно, конечно, упомянуть и Конституцию РФ, как нормативный акт наивысшей юридической силы. Однако, она не содержит практически никаких норм, которые могли бы быть применены в случае спорных ситуаций по вопросам земля+недвижимость.

В остальном же наблюдаются разные тонкости и нюансы.

Таким образом, будьте крайне внимательны при покупке земли или недвижимости, на ней расположенной. В общем случая, утверждения о, якобы, единстве правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена – пока являются лишь утверждениями.

При покупке, скажем, квартиры следует внимательно проверять ее предысторию, выявлять сомнительные операции (в противоположном случае есть «шанс» остаться без квартиры, например, если она незаконно приобретена на средства материнского капитала).
Тогда как при покупке жилого дома, коттеджа или т.п.

Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласно Земельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды.
Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действие Земельного кодекса. Но Земельный кодекс, как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса.
Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Таким образом, участники договора простого товарищества рискуют, если начинают строительство до регистрации общих прав на землю.

Отличительные черты простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей.

Согласно п.4 ст.35 ЗК, отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения или иных построек, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с этим земельным участком.

При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ.

П.3 ст.552 ГК, п.1 ст.35 ЗК устанавливают, что покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята той или иной постройкой и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (продавец).

Обстоятельства дела. ИП К** купила в 2014 г. в собственность здания у ООО «Э**» по договору купли-продажи. На здания выдано свидетельство о праве собственности. В свою очередь ООО купило в 2008 г. объекты с торгов у банкротящегося ОГУП «Р**».
Сделка в суде оспаривалась собственником ОГУП по основаниям нарушение процедуры торгов. Признана законной. За ОГУП «Р**» здания были закреплено на праве хозяйственного ведения как государственное имущество Ульяновской области согласно передаточному акту от 2006 г.

Здания постройки 1985, 1990 годов постройки годов.

Земли под указанными объектами принадлежит АО «У**», выкуплено у государства в сентябре 1996г. Сделка в суде оспаривалась в части полномочий органа по продаже земельного участке.
Признана законной. момент продажи границы участка определялись планом. В последующем земельный участок был поставлен на кадастровый учет.

Важноimportant
Например, продается жилой дом, находящийся на земельном участке площадью 20 соток (или 2000 м2). Площадь дома составляет 100 м2. Территория, необходимая для его обслуживания, ориентировочно, из расчета 3 м от каждой стороны дома, составит около 120 м2. Итого, общая площадь, необходимая для нахождения жилого дома и его обслуживания, составит 100+120 = 220 м2.

Вопрос – а как же оставшаяся площадь земельного участка? Ответ такой: оставшаяся площадь, согласно нормам ст.552 ГК, остается у ее прежнего собственника, т.е.


у продавца.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц.

Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.
А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс.
В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Это означает, что у законодателя, все же, имеется стремление увязать воедино земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Однако, стремление – это одно. Что же имеем на практике?

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Так, в ч.1 ст.130 ГК РФ, в качестве видов недвижимости перечислены, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иными словами, приведенная норма устанавливает тот факт, что земельный участок и то, что расположено на нем (равно как и ПОД НИМ, кстати), представляют собой разные объекты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *