Будет интересно

Пошаговая процедура оформления купли продажи квартиры

Пошаговая процедура оформления купли продажи квартиры

Речь идет про следующий алгоритм:

  1. Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
  2. Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
  3. Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
  4. Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
  5. Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
  6. Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку.

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

К вторичной недвижимости относится недвижимость, которой уже владел один или несколько собственников. Приобретение такой квартиры сопряжено с определенными рисками: Покупатель может связаться или с мошенником, или просто с неблагонадежным Продавцом.

Чтобы этого не произошло, необходимо следовать специальной пошаговой инструкции для покупки жилья на вторичном рынке.

Способы и варианты покупки квартиры на вторичном рынке

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Покупка квартиры напрямую у собственника

Этот вариант встречается чаще других, т.к.
требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно.

Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера.

Вниманиеattention
Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции.


Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

  • справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
  • копию своей трудовой книжки;
  • подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  • копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Важноimportant
Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены.

Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения).
  • Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей. — Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт). — Справка из Росреестра – 200 рублей. — Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

    В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

    Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

    Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

    • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей.
      И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
    • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру.

    Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.

    У нотариуса

    Помочь оформить куплю-продажу квартиры вправе нотариус.

    Тогда он будет нести юридическую ответственность за заключение сделки и сможет рассказать все подводные камни процедуры. Однако, за его услуги придётся заплатить солидную сумму.

    В агентстве

    Соглашение купли-продажа квартиры 2019 года возможно организовать при участии агента.

    Деньги

    Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

    • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ.

      В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

    7.

    Ключи от квартиры

    Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки.

    Инфоinfo
    Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора. Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему.

    Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

    Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

    Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

    Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном).

    Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

    Ознакомление с документами при покупке квартиры

    После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру.

    Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

    Отсутствие обременений

    Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится.

    Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит.

    Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире.

    Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

    • Дополнительный пакет документов:

    — Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер. — Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
    Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии.
    Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

    Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

    Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры.

    • паспорт (для малолетних свидетельство о рождении);
    • заявление;
    • свидетельство о заключении брака и согласие супруга (если сделку заключает один из них);
    • квитанцию об уплате госпошлины (стороны самостоятельно договариваются, кто будет её платить).

    Договор следует принести в 3-х экземплярах: по 1-му для каждой стороны, и один остаётся у регистрирующего органа.

    Куда обращаться

    Материалы по купле-продаже квартиры несут в одну из следующих инстанций:

    • Регистрационная палата;
    • МФЦ.

    Действия перед заключением сделки

    Прежде, как проходит сделка купли-продажи, требуется к ней серьёзно подготовиться и проверить все составляющие.

    Проверка собственников квартиры и продавца

    Существующие этапы сделки предполагают изначально проверить реализатора имущества.

    Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.

    • Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке.

      Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.

    • Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН.

      Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры.

    Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.

    Порядок покупки квартиры

    Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

    Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *